不動産の知識と学習 ~20のポイント

①★土地の価格の動向(土地白書より)★

~土地白書「平成24年度土地に関する動向」より抜粋~


平成24年度の我が国経済は、東日本大震災からの復興需要や政策効果の発現等により、夏場にかけて回復に向けた動きが見られた。平成24年央以降、世界経済の減速等を背景として輸出や生産が減少するなど、弱い動きとなったが、その後持ち直しの動きが見られた。

■ 地価の動向 ■
平成25年地価公示の結果は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇・横ばいの地点も大幅に増加するなど、一部地域において回復傾向が見られる。
用途別に見ると、住宅地については、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあって、下落率は縮小した。都市中心部においては、住環境が良好である地点や交通利便性の高い地点で地価の上昇が見られたほか、郊外の住宅地においても都心への利便性の高い地点で地価の上昇が見られる。
商業地については、全都道府県で前年より下落率が縮小した。依然としてオフィスの空室率は高いが、新規供給の一服感から低下傾向にあり、オフィス利用地の下落率は縮小している。主要都市の中心部においては、耐震性に優れる新築・大規模オフィスへ業務機能を集約させる動きのほか、拡張や好立地への移転も見られ、優良なオフィスが集積している地域の地点の地価は下げ止まってきているが、中小の古い旧耐震ビルの多い地域は依然需要は弱い。
店舗利用地の需要は、中小店舗の商況が大型店舗との競合で厳しいことから、総じて弱いものとなっているが、繁華性のある地域では商業地が希少であることもあり、上昇地点も見られる。
その他着目すべき動向としては、三大都市圏と一部の地方圏においては、Jリートによる積極的な不動産取得が見られたことや、堅調な住宅需要を背景に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られたことが挙げられる。
次に、圏域別に地価動向を見てみる。東京圏では、半年毎の地価動向を見ると平成24年後半はほぼ横ばいとなり、神奈川県横浜市及び川崎市を中心として上昇地点が増加した。大阪圏では、半年毎の地価動向を見ると平成24年後半はほぼ横ばいとなり、各府県で上昇地点が増加した。名古屋圏では、半年毎の地価動向を見ると平成24年後半は上昇基調が強まり、愛知県名古屋市を中心として上昇地点が増加した。地方圏についても、前年より下落率が縮小しており、特徴的な地域として、金沢市で商業地の上昇地点の増加等が見られた。

  住宅地 商業地
  21公示 22公示 23公示 24公示 25公示 21公示 22公示 23公示 24公示 25公示
全国 ▲3.2 ▲4.2 ▲2.7 ▲2.3 ▲1.6 ▲4.7 ▲6.1 ▲3.8 ▲3.1 ▲2.1
三大都市圏 ▲3.5 ▲4.5 ▲1.8 ▲1.3 ▲0.6 ▲5.4 ▲7.1 ▲2.5 ▲1.6 ▲0.5
  東京圏 ▲4.4 ▲4.9 ▲1.7 ▲1.6 ▲0.7 ▲6.1 ▲7.3 ▲2.5 ▲1.9 ▲0.5
大阪圏 ▲2 ▲4.8 ▲2.4 ▲1.3 ▲0.9 ▲3.3 ▲7.4 ▲3.6 ▲1.7 ▲0.5
名古屋圏 ▲2.8 ▲2.5 ▲0.6 ▲0.4 0 ▲5.9 ▲6.1 ▲1.2 ▲0.8 ▲0.3
地方圏 ▲2.8 ▲3.8 ▲3.6 ▲3.3 ▲2.5 ▲4.2 ▲5.3 ▲4.8 ▲4.3 ▲3.3

資料:国土交通省「地価公示」
注1:21公示…平成21年地価公示(平成20年1月1日~平成21年1月1日の変動率)
   22公示…平成22年地価公示(平成21年1月1日~平成22年1月1日の変動率)
   23公示…平成23年地価公示(平成22年1月1日~平成23年1月1日の変動率)
   24公示…平成24年地価公示(平成23年1月1日~平成24年1月1日の変動率)
   25公示…平成25年地価公示(平成24年1月1日~平成25年1月1日の変動率)
注2:年間の変動率は、継続標準地毎の価格の対前年変動率の合計を当該標準地数で除したもの。

■ 土地取引の動向 ■
●土地取引件数等の推移<
土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を見ると、平成24年の全国の土地取引件数は120.4万件(前年比6.0%増)となり、9年振りに増加に転じた。
また、四半期ごとの推移を前年同期比で見ると、いずれの圏域でも、平成24年第2四半期以降大きくプラスとなっている。
土地購入金額について見ると、平成24年は個人が11.9兆円(前年比1.0%増)、法人が14.1兆円(前年比3.8%増)、国等も含めた全体では27.4兆円(前年比2.2%増)と増加した。
土地売却金額については、平成24年は個人が13.5兆円(前年比4.6%増)、法人が12.4兆円(前年比0.2%減)となった。

●企業の土地取引状況に関する意識
企業の現在の本社所在地の土地取引の状況に対する判断に関するDI(「活発」と回答した企業の割合から「不活発」と回答した企業の割合を差し引いたもの)は、東京23区、大阪府ともに平成24年度は改善の傾向にあり、平成25年2月調査で東京23区がマイナス24.3ポイント、大阪府がマイナス25.9ポイントとなった。

●オフィス市場の動向
賃貸オフィス市場の動向を見ると、平成24年は多くの地域でオフィス需要に改善の傾向が見られた。東京23区においては、主要5区における大量供給を背景に、空室率は平成24年4-6月期に上昇したものの、改善傾向にある。

●住宅市場の動向
平成24年の新設住宅着工戸数は882,797戸(前年比5.8%増)となり、3年連続の増加となった。マンション市場の動向について、新規発売戸数の前年同期比を見ると、首都圏では平成24年10-12月期に一時的にマイナスとなったものの、概ねプラスで推移している。近畿圏では平成23年10-12月期以降プラスが続いており、平成24年4-6月期以降はプラス幅が拡大している。

 

②★不動産登記★

■ 不動産登記 ■

不動産登記とは、法務局(登記所)に備えられた不動産登記記録に、登記官が不動産の物理的概要(所在地、面積、構造などの表題部)や所有権その他の権利の変動を記載(権利部)し、公示することです。土地は一筆ごとに所在、地番、地目、地積、所有者等が記載されます。また、建物は一個ごとに敷地の地番、所在、家屋番号、種類、構造及び床面積等が記載されます。
不動産登記記録は、表題部と権利部に区分され、さらに権利部は甲区と乙区に区分されています。甲区には所有権に関する登記の事項(所有者の変動と原因、差押えなど)が記録され、乙区には所有権以外の権利に関する登記の事項(抵当権、賃借権等)が記録されます。

■ 不動産登記の目的 ■
不動産登記の目的としては、以下の2点があげられます。
① 法務局の管理する登記情報(注)を希望者に公開することによって、その不動産についての権利を有する者を保護すること。
② 取引しようとする者の安全を図り、取引を円滑に行うこと。

(注)登記所やインターネットを利用した「登記情報提供サービス」などで登記情報を自由に確認することができます。

■ 不動産登記の効力 ■
●権利の登記と「対抗力」
権利の登記において、所有権等は登記記録の権利部(甲区)に、抵当権や賃借権等は権利部(乙区)に登記があれば、第三者に対抗することができます。なお、権利の登記とは、登記記録の権利部(甲区・乙区)に権利者等を登録しておくことです。
① 例外として、借地権は土地に賃借権の登記がなくても、建物登記(借地権者が単独でできる)があれば第三者に対抗できます。借地権のうち賃借権は、地主に登記協力義務がないので、土地に賃借権の登記をすることが困難なため、建物登記でよいとされています。
② 借地権とは「土地の上に存する権利」で、建物の所有を目的とする土地の賃借権のことです。登記上、土地の所有者とその土地上の建物の所有者が異なる場合は、借地権が付着している場合があります。

●不動産登記には「公信力」がない
不動産登記には公信力がないので、登記を信用して無権利者と取引をしても権利を取得できない場合があります。したがって、登記記録の内容が正しいと信じて取引した場合でも、その登記内容が真実と異なっていた場合には、その取引の法的な保護を受けることができません。不動産取引の場合、登記記録上の権利者が真の権利者かどうか調査して確認をとる必要があります。

●登記官は形式的な審査権しかもっていない
登記官は、登記手続きが正確かつ迅速にできることを目的としているため、表示に関する登記では実質的な審査権を持っていますが、権利に関する登記では形式的な審査権しか持っていません。

 

③★売買契約上の留意点・民法の規定★

■ 契約条件が成就した場合の効果 ■

① 停止条件付法律行為
停止条件付法律行為は、ある条件が成就(実現)したときから、法律行為の効力が発生します。(民法第127条第1項)
例えば、AさんがBさんに土地の売却を頼み、「もし1,000万円で売却できたら、100万円を支払う」という契約をしたとすると、「100万円を支払う」という法律行為が、「土地を1,000万円で売却できたら」という仮定の条件によって停止されている、ということになります。

② 解除条件付法律行為
解除条件付法律行為は、解除条件が成就(実現)したときから、法律行為の効力が失われます(民法第127条第2項)。
例えば、不動産売買において、「銀行からの融資を受けられない場合には、不動産売買契約は失効する」という契約をした場合、「銀行からの融資を受けられない」という事実が解除条件となり、「不動産売買契約」という法律行為が解除(失効)されるこることになります

③ 条件の遡及効
条件が成就した場合の効果をその成就(実現)した時点以前にさかのぼらせる意思を表示したときは、その意思にもとづき、効力が過去の時点にさかのぼります(民法第127条第3項)。

■ 物権の設定及び移転 ■
物権の設定および移転(土地に抵当権を設定したり、土地の所有権を移転するような行為)は、当事者の意思表示のみによって成立します(民法第176条)。ただし、不動産に関する物権の変更等は、登記をしなければ、第三者に対抗することができません(民法第177条)。
例えば、土地の売買契約で、所有権移転時期をいつにするかは、当事者間で自由に決められるということです。

■ 同時履行の抗弁権 ■
同時履行の抗弁権とは、双務契約における当事者の一方が、相手方が債務の履行を提供するまで自己の債務の履行を拒絶することができる権利です。ただし、相手方の債務の弁済期が到来していない場合、この権利は主張できません(民法第533条)。
例えば、土地の売買契約で、売買代金の完済と引渡しの期日を同時と定めても、土地の引渡しを受けるまでは、売買代金を支払う必要はないということです。

■ 契約の解除 ■
当事者の一方が債務の履行をしない時は、相当の期間を定めて債務を履行するよう催告し、それでも債務を履行しない時にはじめて契約を解除することができます(民法第541条)。
例えば、土地の売買契約で、売買代金の支払期日を定めた場合、買主からの売買代金の支払いが遅れたときでも、売主は直ちに契約を解除することはできず、何度か支払いを催促したうえでないと契約を解除できないということです。

 

④★宅地建物取引業者の報酬★

■ 宅地建物取引業者 ■

宅地建物取引業者とは、免許を受けて宅地建物取引業を営む者のことをいいます。宅地建物取引業とは、①宅地、建物を自ら売買、交換する、②宅地、建物の売買、交換、貸借の代理をする、③宅地、建物の売買、交換、貸借の媒介をする。これらの取引を不特定多数の人を相手として反復継続して業として行うことをいいます。したがって、宅地、建物を自ら賃貸することは、宅地建物取引業には該当しません。

■ 媒介契約 ■
媒介契約とは、売主又は買主がその不動産を取引する場合に宅地建物取引業者に仲介等を依頼する契約のことをいいます。宅地建物取引業法おいて、①一般媒介契約、②専任媒介契約、③専属専任媒介契約が定められています。
代理契約の場合であっても媒介契約と同じく宅地建物取引業法で規定されています。媒介という言葉が代理と置き換わり代理契約となります。

媒介契約のまとめ

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他の業者に依頼 × ×
自己発見取引 ×
契約の有効期間 無制限 3ヵ月以内 3ヵ月以内
業務報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構への
登録義務
なし 7日以内 5日以内


■ 宅地建物取引業者の報酬限度額(消費税課税事業者の場合)■
不動産取引について宅地建物取引業者は下記の報酬限度額を超えることはできません。
なお、その基準となる不動産の価格は消費税等を除いた本体価格となります。

●売買、交換の媒介(交換の場合は高い方の価額を基準とします)
売買、交換の場合の媒介手数料(平成26年3月31日まで)は売買代金によって、次のとおり計算方法が異なります。

① 売買代金が200万円以下 売買代金×5.25%
② 売買代金が200万円超400万円以下 売買代金×4.20%+21,000円
③ 売買代金が400万円超 売買代金×3.15%+63,000円

なお、売買代金には、消費税を含めません。
また、依頼者の一方(売主または買主)について請求できる最高額は、複数の媒介業者が介入していても、この金額の2倍以内です。この手数料以外は媒介に要した経費は、原則請求できません。

●売買、交換の代理
代理とは売主・買主の代理人となり契約を締結することです。売買、交換の場合の2倍以内、売主・買主双方から報酬を受け取るときもその範囲内となります。

●貸借の媒介
賃料の1.05ヵ月分以内。貸主・借主双方から報酬を受け取るときもその範囲内となります。

●貸借の代理
賃料の1.05ヵ月分以内。貸主・借主双方から報酬を受け取るときもその範囲内となります。

 

⑤★高齢者の居住の安定確保に関する法律★

■ 高齢者の居住の安定確保に関する法律 ■

老後に安心して暮らすための、住まいの安定確保を目的とした「高齢者の居住の安定確保に関する法律(高齢者住まい法)」が平成13年8月5日施行され、借地借家法に「終身建物賃貸借」「期間付死亡時終了建物賃貸借」の特例が創設されました。

  終身建物賃貸借 期間付死亡時終了建物賃貸借
貸主の資格
(賃貸人)
終身賃貸事業者限定 終身賃貸事業者限定
事業認可者 都道府県知事 都道府県知事
入居者条件
(賃借人)
自ら居住をするための住宅を必要とする高齢者
(60歳以上の単身者は又は同居配偶者、60歳以上の親族、高齢者と同居配偶者)
契約条件 公正証書等の契約書 公正証書等の契約書
  終身建物賃貸借を前提として、仮入居の
定期建物賃貸借契約などを結べること
定期建物賃貸借契約を締結していること。
借家人からの申出
「死亡時期に終了」
解   約
(事業者)
・老朽、損傷、一部滅失などで回復できない、認可基準を維持できないときで、過分の費用を必
要とするとき
・賃貸人の居住、入居の見込みがなく、管理できなくなったとき
解   約
(賃借人)
・やむを得ない理由で認可住宅に住むことが困難なとき
(療養、老人ホーム)
・親族と居住のため必要がなくなったとき
・認可住宅が基準を満たせなかったとき
期   間 ・賃借人は、解約の申入れの日から1ヵ月後に契約は終了
賃借人死亡
時の処理
・同居者等が知った日から1ヵ月間に限り、居住が可能(家賃は必要)
同居配偶者
等の保護
・同居者が賃借人の死亡を知った日から1ヵ月以内に、事業者(貸主)に申出をしたときは、
同居配偶者等と終身建物賃貸借又は期間付死亡時終了建物賃貸借契約を結ばなければ
ならない。その契約は従前の契約と同一とする


●事業者の認可基準:一定の認可要件あり
・ 認可条件は国土交通省が省令で定める賃貸住宅の要件を備えること
・ 賃借人の死亡に至るまで賃貸事業を存続することが認可の条件となる
・ 施設の設備等に関して資金計画が確実に遂行されること等
・ 当該事業に必要な努力、信用などの能力を備えていること
・ 賃貸住宅について、公正証書等の契約で終身建物賃貸借を行うもの
・ 仮入居の場合、定期建物賃貸借をするものであること等
・ 家賃の前払等の場合、資金の保全措置が国土交通省令で定められたものを講じられるもの

 

⑥★リバースモーゲージ★

■ リバースモーゲージ ■

高齢世帯では金融資産をあまり保有していない場合でも実物資産は比較的多く保有しているケースが多くあります。特に、子供が独立した高齢世帯では夫婦2人で生活するには広すぎるなど、持ち家の維持管理にかかる手間やコストなどの負担が重くなるケースもあり得ます。
このような中で、住宅を活用した金融制度としてリバースモーゲージ制度(逆抵当融資制度)が注目されており、一部の民間金融機関も取り扱っています。

●基本的な仕組み
リバースモーゲージとは、住宅資産を担保として、自治体や金融機関から年金形式など定期的に融資を受け、借り入れた資金は当事者死亡時(契約終了時)に担保不動産を処分することにより清算、返済する制度です。
自治体運営の場合、融資金は生活費、医療費等、住宅改良費などですが、金額や使途は各自治体により異なります。なお、当制度利用に際しては、一般的に推定相続人の同意が必要となります。

■ リバースモーゲージの課題 ■
リバースモーゲージの普及に当たっては、担保割れリスク(三大リスク)等の課題が存在します。

●事業者に関するもの
担保割れリスク(三大リスク)が存在します。

① 不動産価格下落リスク
不動産価格が予想を上回って下落することにより、契約終了前に融資残高が不動産評価額に達してしまうリスク。

② 金利上昇リスク
金利が予想を上回って上昇し、利息を含めた融資総額が増加することにより、契約終了前に融資残高が不動産評価額に達してしまうリスク。

③ 長生きリスク
利用者が予想を上回って長生きすることにより、契約終了前に融資残高が不動産評価額に達してしまうリスク。

●商品プランに関するもの
① 担保評価は土地部分に依存する面が大きく、戸建て住宅のみを融資対象とするものが多いのが現状です。
(建物部分の評価が大部分を占めるマンションは対象外となるケースが多い。)
② 円滑な担保売却が見込める都市部の住宅に限定される傾向があります。

●利用者に関するもの
① 「資産はできるだけ子孫に残したい」とする高齢者の意識が依然として根強い(55%(※1))。
② 一般的にリバースモーゲージに対する認知度が低い(「知っている」25.5%(※2))。
③ 利用者は高齢者が大半であるため、商品情報が複雑で理解しづらい。
※1 内閣府『平成18年度 高齢社会白書』
※2 内閣府『平成17年度 年次経済財政報告』

■ 福祉資金貸付サービス(武蔵野市)■
福祉公社と在宅福祉サービス契約を締結した者が、市と金銭消費貸借契約をすることにより不動産を担保にした融資が行われ、福祉公社の在宅福祉サービスに要した利用金額を市が融資するものです。また、契約者は有償サービス利用料の他に、生活費や医療費、住宅改良費等の融資を受けることができます(昭和56年度から実施)。
利用者は武蔵野市福祉公社と家事援助等給付契約を結び、その契約書を添えて武蔵野市に申込みをした後、武蔵野市と金銭消費貸借契約を結びます。武蔵野市福祉公社が利用者に代わり貸付金の請求を行い、利用者へサービスの提供および福祉資金の振込みをします。利用者の死亡後、武蔵野市に対して融資額を一括返済することになっています。

実施主体 武蔵野市・武蔵野市福祉公社
融資対象者 市内に1年以上居住で、概ね65歳以上、福祉公社の在宅福祉サービス等利用者
融資対象 福祉公社の在宅福祉サービスの利用料
生活費(1人月額8万円以内)
医療費(月額70万円以内)
住宅改良費(1件100万円程度)
介護保険料、固定資産税、国民健康保険税など
融資限度額 土地の評価額の80%以内
マンションの評価額の(※)50%以内
(※ 専有面積50㎡以上、築年数13年以内)
金  利 5%上限をとして毎年3月1日現在の長期プライムレート金利を1年間適用
償還期間 融資対象者の死亡時まで


■ 生活福祉資金貸付制度・不動産担保型生活資金(厚生労働省)■
低所得の高齢者世帯のうち一定の居住用不動産を有し、将来にわたりその住居に住み続けることを希望する場合に、当該不動産を担保として生活資金を融資することにより、その世帯の自立を支援するものです(平成14年度から実施)。
都道府県の社会福祉協議会が定期的に融資し、利用者の死亡後に融資額を一括返済することになっています。

実施主体 都道府県社会福祉協議会(申込窓口は市町村社会福祉協議会)
融資対象者 満65歳以上
市町村民税の非課税世帯程度の世帯であること
融資対象 生活資金
融資限度額 1月当たり30万円以内の額
担保不動産(土地)の評価額の70%以内
金  利 3%又は長期プライムレート金利の低い率
償還期間 融資対象者の死亡時まで又は貸付元利金が貸付限度額に達するまでの期間から3ヵ月以内
保証人 推定相続人の中から選任

⑦★都市計画法★

■ 都市計画区域 ■

●都市計画区域の指定権者
都市計画区域は、原則として都道府県が指定しますが、2以上の都府県の区域にわたる都市計画区域は国土交通大臣が指定することになっています。

●準都市計画区域
都道府県は、都市計画区域以外の区域を、準都市計画区域として指定することができます。
準都市計画区域については、市街化区域および市街化調整区域を定めることはできませんが、用途地域、特別用途地区や風致地区などの8種類の地域地区を定めることができます。

●市街化区域・市街化調整区域等
大都市周辺部の都市計画区域内においては、①無秩序な市街化を防止し、②計画的な市街化を図るため、市街化区域と市街化調整区域が定められることになっています(都市計画法第7条)。ただし、都市計画区域のすべてを市街化区域と市街化調整区域に区分するわけではありません。
① 市街化区域…………すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に市街化を図るべき区域
② 市街化調整区域……市街化を抑制すべき区域。原則、建築物を建てることはできない。
③ 非線引き区域………市街化区域でも市街化調整区域でもない区域



●地域地区
用途地域……住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の合計12種類の用途地域があります。市街化区域には用途地域を定めることになっており、市街化調整区域には原則として用途地域は定めないことになっています。
高度地区……用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区です。
特定街区……市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区です。

 

⑧★建ぺい率・容積率★

■ 建築物の建ぺい率 ■

建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいいます。土地に建物を建てて利用する場合には、建物の建築面積と土地の面積との割合(%)がその用途地域で指定された建ぺい率を超える建築物は建てることができません。ただし、一定要件に該当する場合は緩和規定が適用されます。

  建築面積  
建ぺい率(%)= 
 ×100
  敷地面積  


●建ぺい率の緩和等
(1)建ぺい率の緩和
次のいずれかに該当するときは、指定された数値に10%を、両方に該当するときには指定された数値に20%を加えることができます。
① 建ぺい率の限度が80%とされている区域以外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
② 特定行政庁が指定する角地等

(2)建ぺい率の制限がないもの
 次のいずれかに該当するときは建ぺい率の制限はありません。
① 建ぺい率の限度が80%とされている区域で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
② 交番、公衆便所、公共用歩廊等
③ 公園、広場、道路、川等の内にある建築物で安全上・防火上・衛生上支障がないもの

●建築物の敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合
建築物の敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合には、それぞれの地域の建ぺい率にその地域に含まれている敷地の割合を乗じたものを合計した数値、いわゆる「加重平均」により建ぺい率を求めます。

■ 容積率 ■
容積率とは、土地の立体活用の制限で、その敷地面積に対する建築物の延べ面積(床面積の合計)の割合のことです。この割合は用途により都市計画で指定容積率として定められ、建築物の延べ面積はこれを超えることができません。容積率が高いほど土地の立体活用ができ、土地の価格と密接に関係します。一般的に商業地などが高く、住宅地は低く定められています。

  延べ面積  
容積率(%)= 
 ×100
  敷地面積  


●前面道路の幅員による容積率の制限
建築物の前面道路の幅員が12m未満の場合の容積率は都市計画で定められた数値と前面道路の幅員による数値のいずれか低いほうが最高限度となります。前面道路の幅員による数値は、接道が二面道路の場合は幅員の大きいほうを適用します。



●建築物の敷地が容積率の異なる地域にわたる場合
一つの土地が都市計画の市街化区域などで建物の敷地が異なる地域にまたがる場合は、容積率は加重平均(面積割合に応じて計算)方式で計算します。
ちなみに、用途地域は敷地の過半の面積の用途地域の制限を受けます(市町村役場備付けの都市計画図で確認できる)。また、建築物が防火地域・準防火地域、これらの地域として指定されていない地域のうち、複数の地域にまたがる場合には最も厳しい地域の規制が適用されます。

 

⑨★区分所有法★

■ 区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)■

●専有部分
1棟の建物に構造上区分された数個の部分で(構造上の独立性)、独立して住居、店舗、事務所、倉庫、その他建物としての用途に供することができるものであるときは(利用上の独立性)、これを所有権の目的とすることができ、この建物の部分を専有部分といいます。
具体的には分譲マンション等の各室(〇〇号室)のことです。

●共用部分
専有部分以外の建物部分、専有部分に属しない建物附属物、附属建物が共用部分です。共用部分には、共同の廊下・階段・エレベーターなどのように法律上当然共用部分とされるもの(法定共用部分)と管理事務所・集会所などのように規約に定めてはじめて共用部分とされるもの(規約共用部分)とがあります。法定共用部分は登記をすることはできません。規約共用部分は登記をしておかないと第三者に対抗することはできません。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属し、その持分割合は原則として専有部分の床面積割合によります。ただし、規約で別段の定めをした場合はこの限りではありません。そして、共有持分は専有部分の処分に従い、この両者を分離して処分することはできません。

●敷地利用権
建物を所有するには土地の権利が必要であり、区分所有者は専有部分の所有のために敷地利用権を所有していなければなりません。敷地利用権は、区分所有者全員で敷地の所有権を共有しているのが一般的であり、借地権を準共有している場合もあります。この場合の敷地利用権の割合は、原則として専有部分の面積の割合によります。
区分所有者は原則として建物の専有部分と敷地利用権を分離して処分することができません。ただし、規約で別段の定めをした場合にはこの限りではありません。

●規 約
① 建物、敷地および附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項は規約で定めることができます。この規約の設定、変更等は区分所有者・議決権の各3/4以上の多数による集会の決議によってすることができます。
② 規約の設定、変更、禁止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければなりません。
③ 規約は、原則管理者が保管し、利害関係者から閲覧の請求があれば、正当な理由がなければこれを拒むことはできません。

●集会の決議
① 集会は管理組合の最高の意思決定機関であって、少なくとも年1回管理者が招集します。管理者が招集しない場合は、区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上(規約で減ずることは可能ですが、増やすことはできません)を有する者は、招集を管理者に請求できると共に自らも招集できます。
② 集会の招集通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的を示して、各区分所有者に通知しなければなりません。
③ 専有部分の占有者(賃借人など)は、会議の目的に利害関係を有する場合は、集会に出席して意見を述べることができますが、議決権はありません。
④ 集会においては、あらかじめ通知した事項についてのみ決議をすることになっています。

●普通決議事項
区分所有者および議決権の過半数で決議できます。
・ 管理行為・共同の利益に反する行為の停止の請求
・ 建物価格の1/2以下に相当する部分が滅失したときの復旧

●特別決議事項
○ 建て替えの決議は、区分所有者および議決権の5分の4以上
○ その他の決議は、区分所有者および議決権の4分の3以上
・ 変更行為(改良を目的とし、著しく多額の費用を要しないものを除く)
・ 規約の設定、変更、廃止  ・使用禁止の請求
・ 区分所有権の競売の請求  ・占有者に対する引渡請求
・ 建物価格の1/2以上を超える部分が滅失したときの復旧

●義務違反者に対する措置
区分所有者・占有者(賃借人など)は建物の管理、使用に関し区分所有者の共同利益に反する行為をしてはならない義務を負いますが、この義務に違反する場合には、他の区分所有者や管理組合等は行為停止等の請求、専有部分の使用禁止の請求、区分所有権・敷地利用権の競売請求、占有者に対する引渡し請求を行うことができます。ただし、賃借人などの占有者には差止めなどを請求する権利はありません。

●規約及び集会の決議の効力
管理規約や集会の決議は、区分所有者の特定承継人(マンションの買主)や占有者(マンションの賃借人)にも及びます。ただし、占有者に効力が及ぶのは、管理規約の定めのうち建物等の使用方法に関する事項に限られています。管理費や修繕積立金の支払い等に関する定めは、占有者に対して効力を及ぼすことはありません。

 

⑩★印紙税★

■ 印紙税 ■

印紙税は経済取引などの契約書等に課せられる税金で、課税対象の文書は印紙税法別表第1に掲げる文書に定められています。課税文書の「副本」「写し」でも、当事者の署名押印や正本証明がある場合は課税文書となります。
不動産取引に際しては、売買契約書、請負契約書等が作成されるほか、購入資金の借入れに伴って金銭消費貸借契約書が作成されますが、これら契約書等に対しては、国税である印紙税が課されます。課税標準は、契約金額の記載のあるものは記載された金額となります。

●印紙税と消費税
建物の売買契約書等で、消費税額が区分して記載されているとき、消費税相当額は売買金額の対象とせず、消費税抜きの金額が課税標準となります。

●印紙税を納付しない場合
印紙税の過怠税が課税されます。その税額は本来納付すべき額の3倍の過怠税が課税されます。また、消印がない場合は、その印紙税の金額(同額)となります。ただし、印紙が納税されていなくてもその課税文書の民法上の契約の効力には影響しません。

●非課税文書
① 印紙税法別表第1の非課税物件の欄に掲げる文書
a.契約金額が1万円未満の売買契約書、請負契約書等
b.3万円未満の受取書、営業に関しない受取書等
平成26年4月1日より5万円未満の受取書が非課税となります。
② 国・地方公共団体、及び一定の公共法人が作成する文書
③ 一定の公益性の強い法人がその義務または事業に関して作成する文書等
④ 建物の賃貸借契約書、委任状、営業に関しない受取書等は課税されません。(土地の賃貸借契約書は課税文書)

【参考/平成25年度税制改正による印紙税額】
平成25年度税制改正により、適用期限が平成30年3月31日まで5年間延長されるとともに、平成26年4月1日以降、以下のように税率が引き下げられます。

契 約 金 額 本則 H26/3/31
まで
H26/4/1~
H30/3/31
不動産の譲渡に関する契約書 建設工事の請負に関する契約書
 10万円超  50万円以下 100万円超 200万円以下 400円 200円
 50万円超 100万円以下 200万円超 300万円以下 1千円 500円
100万円超 500万円以下 300万円超 500万円以下 2千円 1千円
500万円超 1,000万円以下 1万円 5千円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円 1万5千円 1万円
5,000万円超 1億円以下 6万円 4万5千円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 8万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 18万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 36万円 32万円
50億円超   60万円 54万円 48万円

⑪★登録免許税★

■ 登録免許税 ■

不動産を取得した場合、通常は所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記などが行われます。登記申請時に国税である登録免許税が課されます。表示に関する登記には登録免許税は課税されません。ただし、土地の分筆・合筆、建物の分割・合併等の場合は課税されます。

課税対象 不動産(土地・家屋)の権利等の登記等に関する事項
課税主体等 不動産の所在を管轄する法務局(国)
納税義務者 不動産の登記を受ける者
税額の計算 課税標準×税率=税額
課税標準 固定資産課税台帳登録価格または法務局の価格
固定資産税評価額がない場合は、登録機関の価額となる。
税率 税率は、所有権保存、所有権移転、抵当権設定登記など、
登記の内容により定められている。
徴収方法 収入印紙を登記申請書に貼付し納税完了。
その他 住宅家屋の軽減税率の特例あり。


●課税標準
登録免許税の課税標準は登録免許税法別表第1の課税標準欄に掲げる金額、または数量(個数・件数等)となっています。不動産の所有権移転登記、所有権保存登記等の場合は、不動産の価額が課税標準となります。実際に売買された価額ではなく、固定資産課税台帳に登録された価額となります。なお、抵当権設定登記については、債権金額が登録免許税の課税標準となります。

●土地売買についての軽減税率
平成24年4月1日から平成27年3月31日までの間の土地の売買等による所有権移転登記の税率が本則の2.0%から1.5%に軽減されます。この軽減税率はすべての土地の売買等が対象であり、住宅用家屋の敷地等に限定されたものではありません。

●建物についての軽減税率の特例
平成27年3月31日までの間の居住用家屋に関する登記について、個人が住宅を取得した場合にも軽減税率の特例があります。
新築住宅の場合、個人が取得した住宅用家屋で、床面積が50㎡以上(床面積の上限はありませんので延べ床面積240㎡超であっても軽減されます)で、新築または取得後1年以内に登記すれば、所有権の保存登記の税率が本則の0.4%から0.15%に、売買による所有権の移転登記の税率が本則の2.0%から0.3%に、抵当権の設定登記の税率が本則の0.4%から0.1%に軽減されます。なお、長期優良住宅(200年住宅)に該当する場合は、特例税率が適用され、所有権の保存登記や売買による所有権の移転登記の税率も0.1%(一戸建ての所有権移転登記は0.2%)に軽減されます。

 

⑫★特定の増改築等に係る住宅借入金等特別控除の特例★

■ 特定の増改築等に係る住宅借入金等特別控除の特例 ■

特定の増改築等に係る住宅借入金等特別控除の特例には、①バリアフリー改修特別税額控除と②省エネ改修特別税額控除があります。本人が住む居住家屋の改修工事の目的が「バリアフリー化」なのか「省エネ化」なのかの違いであり、どちらとも住宅ローン控除制度との選択適用となります。
この2つの特例は改修工事の内容は異なりますが、借入金等の要件、控除率、控除対象残高、控除期間、固定資産税の翌年度分の減額など共通する部分も多くあります。
ただし、バリアフリー改修特別税額控除は、適用対象者は一定の居住者とされ、いくつかの要件が付帯されます。いずれの場合も、必要書類を添えて確定申告を行うことが必要です

  バリアフリー改修特別税額控除 省エネ改修特別税額控除
借入金要件 償還期間5年以上、控除対象残高1,000万円
控除期間 居住開始から最長5年間
控除率
一定のバリアフリー改修工事費用相当部分(200万円限度)   2%
  一定の省エネ改修工事費用相当部分(200万円上限)  
② 上記①を除く工事費用相当部分 → 1%
適用期間 平成29年12月31日までの居住開始分
固定資産税
の軽減
平成28年3月31日まで工事完了分が対象で、翌年度分の当該住宅に係る
固定資産税の3分の1相当額が減額される。
・100㎡相当部分の税額 ・120㎡相当部分の税額


●住宅のバリアフリー改修特別税額控除
(高齢者等居住改修工事等に係る特定増改築等住宅借入金等特別控除)
(1)適用対象者(一定の居住者)
①50歳以上
②介護保険の要介護または要支援の認定者
③障害者
④上記①もしくは②に該当する者、または65歳以上の者のいずれかと同居している者が適用できます。

(2)一定のバリアフリー改修工事(高齢者等居住改修工事等)
①廊下の拡幅、②階段勾配の緩和、③浴室または便所の改良、④手すりの設置、⑤屋内の段差の解消、⑥引き戸への取り替え、⑦床表面の滑り止め化、などの改修で、その費用の合計額が30万円(補助金で充当される部分を除く)を超える改修工事が該当します。

(3)固定資産税の減額措置
固定資産税の減額措置の場合は、次のいずれかの者が居住する既存住宅(賃貸は除く)に限り、適用されます。
①65歳以上の者
②介護保険法の要介護・要支援の認定者
③障害者

●省エネ改修特別税額控除
(断熱改修工事等に係る特定増改築等住宅借入金等特別控除)
平成25年度税制改正により、適用期限が平成29年12月31日まで4年間延長されました。また、平成26年4月以降は控除限度額についても拡充されます。

(1)一定の省エネ改修工事(断熱改修工事等)
工事の範囲は、以下の要件を満たしたものとなります。
① 居室のすべての窓の改修工事、及び窓と併せて行う床、天井、または壁の断熱工事のいずれかであること。
② 性能等の要件は、省エネ性能が平成11年基準以上となり、改修後の住宅全体の省エネ性能が改修前から1段階相当以上アップする工事内容であること。
③ 工事費用が30万円を超えること。

(2)控除限度額(平成25年度税制改正)
控除限度額は下表のとおりです。平成26年4月以後の居住開始については、費用の額に含まれる消費税の税率が8%または10%の場合に特定増改築等の限度額が引き上げられ、それ以外の場合は平成26年3月までと同じ限度額となります。

居住開始時期 控除対象借入金 改修工事費用限度額 控除率 年間控除限度額
~平成26年3月 特定増改築等限度額 200万円 2.0% 4万円
その他の借入限度額 800万円 1.0% 8万円
平成26年4月~
平成29年12月
(注)
特定増改築等限度額 250万円 2.0% 5万円
その他の借入限度額 750万円 1.0% 7.5万円

(注)工事費用は50万円(補助金の額は除く)を超えること

●住宅ローン控除と特定増改築等住宅借入金等特別控除との比較

  住宅ローン控除 バリアフリー・省エネ改修控除
控除期間 10年間 5年間
控除率 1.0%
バリアフリー・省エネ費用     2.0%
上記工事以外の部分     1.0%
対象ローン 返済期間10年以上 返済期間5年以上
年末残高限度額 平成25年:2,000万円 1,000万円
うち、特定増改築等200万円
最大減税額 平成25年:200万円 60万円
死亡時一括償還 対象外 対象
工 事 費 用 原則、100万円超 30万円超

(注)認定低炭素住宅の場合には、平成25年の控除限度額は300万円となります(H24年改正・新設)。

 

⑬★住宅資金贈与の特例★

■ 住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税の特例 ■

一定の要件を満たす家屋の新築、取得、増改築等にあたり、父母から金銭の贈与を受けて取得等の費用に充当した場合、その贈与者である父母の年齢を問わず、その贈与および以後の贈与について相続時精算課税の適用を認める特例です。
受贈額が相続時精算課税の特別控除額2,500万円以下であれば、贈与時に贈与税は課税されませんが、特別控除額超過部分は一律20%の税率が適用されます。
(注)本則では贈与者の年齢を65歳以上に限っていますが、当該特例は贈与者の年齢を問われません

●特例の主な適用要件等
① 父母(特定贈与者)から推定相続人である子(養子、代襲相続人を含む)への贈与であること。特別控除額は特定贈与者ごとに適用される。
② 受贈者(特定受贈者)である子の年齢は贈与の年の1月1日で満20歳以上であること。
③ 自己の居住の用に供する一定の家屋を取得する資金又は住宅の新築等に先行して取得する土地等の資金、もしくは自己の居住の用に供する家屋の一定の増改築の対価にあてるための資金であること。
④ 取得する住宅用家屋の床面積(非居住用部分を含む)が50㎡以上(登記面積)であること。併用住宅は床面積の2分の1以上が居住用であること。
⑤ 既存住宅購入の場合は、原則として築後経過年数が耐火建物は25年(他は20年)以内、または一定の耐震基準を満たす建物であること。
⑥ 一定の増改築とは、増改築等の費用が100万円(居住用部分の工事費が2分の1)以上、かつ、増改築後の床面積が50㎡以上あること。
⑦ 原則として、贈与の翌年の3月15日までに居住または居住が確実であること。
⑧ 適用期間は平成24年1月1日から平成26年12月31日まで。
⑨ 上記のことを証明する一定書類を添付し、贈与税の申告の際に「相続時精算課税選択届出書」を提出すること。

■ 直系尊属からの住宅取得等資金に係る贈与税の非課税制度 ■
父母や祖父母等の直系尊属から住宅取得等資金(土地の先行取得費用を含む)の贈与を受けて取得等の費用に充当したときは、住宅取得等資金のうち所定の金額まで贈与税を非課税とする特例(平成24年度税制改正にて、制度を拡充した上で平成26年12月31日まで適用期限を延長)。
取得する住宅等の要件は相続時精算課税の特例と同じ。その他の主な適用要件は以下のとおりである。

●特例の主な適用要件等
① 受贈者である直系卑属は、贈与の年の1月1日で満20歳以上、かつ、その年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
② 非課税限度額

  省エネ性・耐震性
を備えた良質住宅
左記以外の住宅
平成24年中に住宅取得資金の贈与を受けた者 1,500万円 1,000万円
平成25年中に住宅取得資金の贈与を受けた者 1,200万円  700万円
平成26年中に住宅取得資金の贈与を受けた者 1,000万円  500万円

(注)東日本大震災の被災者における非課税限度額は、贈与の年を問わず、良質な住宅は1,500万円、その他の住宅は1,000万円となります。
③ 平成24年1月1日から平成26年12月31日までの間の贈与であること。
④ 東日本大震災の被災者を除き、取得する住宅の床面積は240㎡以下であること。
⑤ 原則として、贈与の翌年の3月15日までに居住または居住が確実であること。
贈与税の申告を行うこと。
相続時精算課税の適用中であっても相続財産に加算しない。また、相続開始前3年以内の贈与財産の持ち戻しの対象とはなりません。

※ 贈与税の基礎控除額110万円および相続時精算課税の特別控除額2,500万円とは別枠で重複適用することができます。

 

⑭★すまい給付金★

■ すまい給付金 ■

●すまい給付金とは
すまい給付金制度は、消費税引上げによる住宅取得者の負担を緩和するために導入される(予定の)現金給付の制度です。
住宅ローン減税は税額控除制度であるため、納税額が少ない(収入が低い)ほど、その効果が小さくなります。本制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税と併せて負担軽減を図るもので、収入に応じて給付額が変わる仕組みとなっています。
すまい給付金は、平成25年6月26日に行われた与党合意に基づくものであり、今後、政府内において消費税の引上げの判断も踏まえつつ、最終的な調整が行われる予定です。

●すまい給付金の実施期間
消費税率が引き上げられる平成26年4月から平成29年12月までに引渡しを受けて入居が完了した住宅を対象とします。ただし、引渡しが平成26年4月以降であっても、費用に含まれる消費税の税率が5%である住宅は対象から除外されます。

●住まい給付金の額
給付額は、住宅取得者の収入及び持分割合によって決まります。従って、所有権の登記が完了していることが必要です。
収入は、調整控除後の都道府県民税所得割額に基づき決定されます。給付申請に際しては、新居へ引っ越す前の住所地の市町村が発行する個人住民税の納税証明書(以下、「課税証明書」)を入手し、都道府県民税の所得割額を確認します。

(1)給付基礎額について
給付基礎額は、取得した住宅の不動産登記上の持分者が1名の場合の給付額であり、住宅取得者の収入(都道府県民税所得割額)に応じて下表のようになっています。( )内は、神奈川県の所得割額です。

[消費税8%時の給付基礎額]

給与収入の目安 都道府県民税の所得割額 給付基礎額
425万円以下 68,900円(69,300円)以下 30万円
425万円超 475万円以下 68,900円(69,300円)超
83,900円(84,400円)以下
20万円
475万円超 510万円以下 83,900円(84,400円)超
93,800円(94,300円)以下
10万円


[消費税10%時の給付基礎額]

給与収入の目安 都道府県民税の所得割額 給付基礎額
450万円以下  76,000円( 76,400円)以下 50万円
450万円超 525万円以下  76,000円( 76,400円)超
97,900円( 98,500円)以下
40万円
525万円超 600万円以下  97,900円( 98,500円)超
119,000円(119,700円)以下
30万円
600万円超 675万円以下 119,000円(119,700円)超
140,600円(141,400円)以下
20万円
675万円超 775万円以下 140,600円(141,400円)超
172,600円(173,600円)以下
10万円

(注)消費税8%時及び10%時における給与収入は、妻(収入なし)及び中学生以下の子供が2人の場合における目安である。実際の給付額は、都道府県民税の所得割額に基づいて決定される。

(2)給付金の計算例

給付基礎額
×
持分割合
=
給付額(千円未満切捨て)


【例1:持分保有者が1人の場合(税率10%時)】

住 宅
取得者
都道府県民税の
所得割額
持分割合 居住
非居住
給付額
95,000円 1/1 居住 40万円(給付基礎額40万円×1/1)


【例2:持分保有者が複数の場合(税率10%時)】

住 宅
取得者
都道府県民税の
所得割額
持分割合 居住
非居住
給付額
95,000円 1/2 居住 20万円(給付基礎額40万円×1/2)
50,000円 1/4 居住 12.5万円(給付基礎額50万円×1/4)
40,000円 1/4 非居住 対象外(居住していないため)


(3)課税証明書について
都道府県民税の所得割税額は、市区町村が発行する課税証明書(住民税非課税者の場合は非課税証明書)により確認されます。課税証明書は、発行年度の前年の収入(平成25年度の発行であれば平成24年1月~12月の収入)により決定される都道府県民税の所得割額が証明されます。

(4)引渡し時期と課税証明書の関係
すまい給付金制度では、新たに取得する住宅の引渡し時期により、確認する課税証明書の発行年度が決められています。課税証明書は毎年6月頃に前年分の所得に更新されますが、市区町村によって切り替え時期が異なる場合もあります。このため、住まい給金制度においては、7月1日を一律の切り換え時期としています。

〈例 ①〉 平成26年4月に引渡しを受けた場合→ 平成25年度の課税証明書の所得割額により給付金を算定
〈例 ②〉 平成26年8月に引渡しを受けた場合→ 平成26年度の課税証明書の所得割額により給付金を算定

  引渡し時期(月) 課税証明書
発行年度
対象となる
収入期間
平成26年 4月~ 6月 平成25年度 平成24年
7月~12月 平成26年度 平成25年
平成27年 1月~ 6月
7月~12月 平成27年度 平成26年
平成28年 1月~ 6月
7月~12月 平成28年度 平成27年
平成29年 1月~ 6月
7月~12月 平成29年度 平成28年


●すまい給付金の対象となる住宅
下記①②により、それぞれ異なる給付要件となっています。
① 住宅取得に当たって住宅ローンを利用しているか否か
② 取得する住宅が新築住宅であるか中古住宅であるか
いずれの場合でも、「住宅ローン減税の対象となる住宅そのものの要件」及び「すまい給付金独自の要件」が設定されています。
給付対象となる住宅等の要件をまとめると次のようになります。

  新築住宅 中古住宅







・床面積が50㎡以上である住宅 ・床面積が50㎡以上である住宅
・耐震性:現行の耐震基準を満たす住宅
・施工中の検査
施工中等に第三者の現場審査を受け
、一定の品質が確認された住宅
(例:住宅瑕疵担保責任保険加入住宅)
・売買時の検査
売買時の第三者の検査を受け一定の品
質が確認された住宅
(例:既存住宅売買瑕疵保険加入住宅)


現金取得者(住宅ローンを利用しない)の場合は下記要件が加えられます。





・住宅取得者年齢
住宅の取得者は年齢50歳以上で
収入金額の目安が650万円以下
・住宅取得者年齢
住宅の取得者は年齢50歳以上で収入金額の
目安が650万円以下
一定の性能の確保
フラット35Sの基準を満たす住宅
 

⑮★損益収支と資金収支★

■ 損益収支と資金収支 ■

アパート経営などの事業収支においては、所得税や住民税といった税金を計算するための損益収支と、実際のお金の出入り(キャッシュフロー)を計算するための資金収支の2つに分けることができます。損益収支は発生主義(現金が実際に入金された時点で収入とするのではなく、経済的事実が発生した時点において収入と認識する考え方のこと)であるのに対し、資金収支は現金主義といった違いがあります。

1.損益収支と資金収支

① 損益収支(税法上の収支)
総収入(益金)       必要経理(損金)        
賃料
更新料
共益費
敷金・保証金の運用益
駐車場料金
その他
  -  
管理委託費
維持修繕費
損害保険料
土地租税公課
建物租税公課
支払利子
その他経費
減価償却費(注1)
   
税引前利益


② 資金収支(キャッシュフロー上の収支)
資金収入(収益)       資金支出        
賃料
更新料
共益費
敷金・保証金の運用益
駐車場料金
その他
  -  
管理委託費
維持修繕費
損害保険料
土地租税公課
建物租税公課
支払利子
その他経費
元金返済(注2)
   
剰 余 金

(注1)減価償却費は損益収支においては必要経費となるため差し引きますが、借入金の元金返済は必要経費とはならないため、差し引くことができません。
(注2)借入金の元金返済は、損益収支においては必要経費となりませんが、実際には現金支出されるため、資金収支においては資金支出として差し引きます。減価償却費は実際には現金支出されていないため、資金収支においては差し引くことができません。

損益収支と資金収支との違い

    損益収支 資金収支
収入 例えば10月末日に入金されるはず
であった賃料が入金されなかった場合
収入として計算する 収入として計算しない
費用 借入金返済の元本部分 必要経費にならない 支出として計算する
借入金返済の利息部分 必要経費になる 支出として計算する
減価償却費 必要経費になる 支出として計算しない
固定資産税等諸経費 必要経費になる 支出として計算する
支払った所得税および住民税 必要経費にならない 支出として計算する

⑯★固定資産の交換の特例★

■ 制度の概要 ■

個人が1年以上所有していた特定の固定資産を、それぞれ他の者が1年以上所有していた特定の固定資産と交換し、その交換取得資産を交換譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供した場合には、譲渡所得の課税上、その譲渡がなかったものとみなされる。

■ 特例の適用要件 ■
① 交換譲渡資産及び交換取得資産は、いずれも固定資産であること。
② 交換譲渡資産及び交換取得資産は、次のいずれかに該当するものであること。
a)土地(借地権等を含む)
b)建物(付属設備、構築物を含む)
c)機械及び装置
d)船舶
e)鉱業権
③ 交換譲渡資産は、1年以上保有していたものであること。
④ 交換取得資産は、交換の相手方が1年以上所有していた固定資産で、交換のために取得したものでないこと。
⑤ 交換取得資産は、交換譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途(例宅地→宅地、田→田)に供すること。
⑥ 交換の時における交換の取得資産の時価と交換譲渡資産の時価との差額が、これらのうちいずれか高い方の価額の20%を超えないこと(特殊関係のない当事者間の交換の場合はみなし贈与には該当しない)。

交換の特例に該当するケース


交換の特例に該当しないケース


〈計算式〉
・ 収入金額:交換差金等の額
・ 取得費・譲渡費用

  交換差金等の額
(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×  
  交換差金等の額+取得資産の交換時の価額


・ 譲渡益
収入金額-取得費・譲渡費用
・ 所得税額
譲渡益×税率

 

⑰★特定の居住用財産の買換え特例★

■ 特定の居住用財産の買換え特例 ■

この特例は、居住用財産を譲渡して譲渡益が生じ、新たに買換え資産を取得する場合に、その譲渡益にかかる課税を繰り延べる制度です。

●適用要件
① 平成25年12月31日までの譲渡であること。
② 譲渡資産の所有期間は土地等、家屋ともに「10年」超であること。
③ 譲渡資産の居住期間は「10年」以上であること。
途中居住していない期間があっても居住期間の通算ができます。
④ 譲渡資産の譲渡に係る対価の額が1.5億円以下であること(H24年改正)。
(注)平成24年度税制改正により2億円以下から1.5億円以下に引下げとなりました。
⑤ 取得資産(買換資産)が既存住宅の場合の築経過年数の要件
a)耐火建築物は新築後25年以内・木造は20年以内
b)一定の要件を満たす耐震基準の耐火建築物は築年制限なし
c)既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅(平成25年4月以降工事完了分)は築年制限なし(H25年改正)
⑥ 取得資産の居住用家屋の面積要件
a)独立家屋の居住部分の床面積は「50㎡以上」(注)
b)区分建物の独立部分の床面積は「50㎡以上」(注)
(注)平成19年改正により床面積要件の上限(280㎡)が撤廃されました。
⑦ 取得資産の敷地の用に供する土地面積は「500㎡以下」
⑧ 前年、前々年に3,000万円の特別控除等の特例を受けていないこと。

●居住用等の買換えを適用した場合の注意点
① 買換えの特例を適用後、5年以内に売却すると短期譲渡所得となります。
取得日は引きつぎません。買い換えた不動産の取得日となります。
取得価額は引きつぎます。買い換えた価額ではなく、買換え前の不動産を取得した時点の価額となります。
④ 買換物件が売却物件よりも低額であれば、その差額に譲渡所得が課せられます。

特定の居住用財産の買換え特例


特定の居住用財産の買換え特例の計算……課税の繰り延べ割合は100%
① 譲渡収入金額≦買換資産の取得価額の場合
譲渡資産の譲渡がなかったものとされ、譲渡所得の金額はゼロとなる。
すなわち、全額課税繰延べされることになる。
② 譲渡収入金額 > 買換資産の取得価額の場合
売却代金で新しく居住用財産を買ったが、お金が余ったときのように、買換資産の取得価額が、譲渡資産の譲渡額より少ない場合には、買換えの取得価額を上回る部分については、譲渡があったものとされて、一部課税され残額が課税繰延べになる。
a)収入金額=譲渡資産の譲渡価額-買換資産の取得価額
b)必要経費=(譲渡資産の取得費+譲渡費)×収入金額/譲渡資産譲渡価額
c)課税長期譲渡所得=収入金額-必要経費

 

⑱★居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例★

■ 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 ■

特定の居住用財産を買い換えて、譲渡損失が発生した場合、その譲渡損失の金額について譲渡した年の他の所得との損益通算を認めたうえで、その年の翌年以降3年にわたり繰越控除を認める特例です。特例が受けられる主な要件等は次のとおりです。

譲渡資産 ① 平成25年12月31日までの譲渡(平成24年度税制改正で延長)
② 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の自宅の譲渡
③ 親族等への譲渡は適用不可
※平成16年以後の譲渡については、契約締結日の前日に住宅ローンの残高がある
ことの要件が除外されました。
買換資産 ① 譲渡した年の前年1月1日~譲渡した年の翌年12月31日までに取得
② 取得の日~翌年12月31日までに居住する(または居住見込み)
③ 譲渡損失が繰り越された各年末に住宅ローン(償還期限10年以上)の残高がある
④ 取得する家屋の床面積は50㎡以上
留意点 ① 合計所得金額が3,000万円以下の年分のみ適用
② 住宅ローン控除制度との併用適用可能
③ 譲渡損失のうち500㎡を超える敷地対応部分は損益通算および繰越控除不可


■ 特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 ■
住宅ローン等の借入金残高がある個人が居住用財産を譲渡して譲渡損失が生じた場合、その譲渡損失の金額について譲渡した年の他の所得との損益通算を認めたうえで、その年の翌年以降3年間にわたり繰越控除を認めるという特例です。特例が受けられる主な要件等は次のとおりです。

譲渡資産 ① 平成25年12月31日までの譲渡(平成24年度税制改正で延長)
② 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の自宅の譲渡
③ 親族等への譲渡は適用不可
④ 譲渡契約締結日の前日において住宅ローンの残高があること
留意点 ① 合計所得金額が3,000万円以下の年分のみ適用
② 譲渡損失の金額とは、「譲渡価格-取得価格」、「譲渡価格-住宅ローン等の借入
金額」のいずれか少ないほうの金額である。


⑲★土地の有効活用・等価交換★

■ 等価交換方式 ■

土地の有効活用の主な手法としては、自己建設方式、事業受託方式、土地信託方式、等価交換方式、定期借地権方式などがあります。
等価交換とは、土地所有者の土地に不動産開発業者(デベロッパー)が建物を建て、完成後の土地・建物を土地所有者と不動産開発業者が分け合うという一種の共同事業のことです。
等価交換は取得時期を引き継がないため、等価交換後短期間で売却すると買い換えた取得部分は短期譲渡となります。
取得価額については引き継ぎます。等価交換(立体買換え)をした場合、建物の減価償却費の計算は、譲渡資産の取得費を基礎としますので、譲渡資産の取得費が安い場合(相続財産のような場合取得費は安い場合あり)は、経費として差し引ける減価償却費が少なくなります。
また、土地の譲渡代金で建物に買い換えるため、通常は、新たな資金負担する必要がなく、建物の取得にあたり借入金が発生せず、借入利息もありません。

●等価交換方式の特徴
① 土地の一部を処分して建物に買い換えているので、新規に事業資金を調達する必要がなく、そのため、リスクが少ない。
② 借入金等がないので、採算性はきわめてよい。
③ 取得床を減らして一部を現金化することもできます。
④ 取得した建物を賃貸することができます。また賃貸することで土地・建物の相続税評価額を引き下げることもできます。

●等価交換方式の税務
(1)所得税
① 買換え(交換)に際し、租税特別措置法の特例を適用して、譲渡益に対する課税を一定の範囲で繰り延べることができます。
② 課税を繰り延べられた部分の取得費は、譲渡資産の取得費を引き継ぎます。
従って、建物の減価償却費の計算は、譲渡資産の取得費を基礎とするので、譲渡資産の取得費が安い場合は、減価償却費がほとんど計上できず多額の不動産所得が発生します。
③ 買い換えた部分の取得時期は引き継がないので、等価交換後短期間のうちに取得部分を譲渡すると短期譲渡になります。又、譲渡資産の取得費を引き継ぐので過大な税額となることがあります。

適用対象 個人 既成市街地等内の中高層建築物のための買換え
(措法37条の5)
特定事業用資産の買換え
(措法37条)
立体買換え
(1項表2号)
特定民間再開発事業
(1項表1号)
長期保有資産の買換え
(1項表9号)
法人     特定資産の買換え
(措法65条の7)
    長期保有資産の買換え
(1項表9号)
所有期間 制限なし 制限なし 10年超
譲渡資産
の 所 在
既成市街地等内または既成
市街地等に準ずる区域内
既成市街地等、2号地区
または高度利用地区内
国内にある土地等
建物または構造物
買換資産
の 範 囲
地上3階以上の耐火共同住
宅(敷地も含む)
地上4階以上の耐火建物
(敷地も含む)
国内にある土地等
建物、構築物または機械装置
取得する
建 物 の
用  途
(1/2以上が住宅)
居住用または事業用
自己または親族の居住用 事業用に限られる
その他の
要  件
譲渡人または譲受人が建設
した建物であること
1000㎡の規模で2名以上
が共同して行う特定民間開
発事業。譲渡資産は居住用
に限られる
個人は譲渡資産が事業用の
ものに限られる。
取得する土地は300㎡以上
であること(注1)。
課税繰り
延べ割合
100% 100% 80%

(注1)平成24度税制改正により取得する土地について面積要件が加えられた。
(注2)賃貸部分については貸家建付地や貸家等の評価になる。要件に該当していれば小規模宅地等の特例が適用できる。

 

⑳★不動産証券化の手法★

■ 不動産証券化の意義 ■

不動産証券化」は実物の不動産から収益を受け取る権利を、上場株式のような金融商品に加工することで、投資家が不動産に対して投資をしやすくする制度です。
「不動産証券化」の意義は、投資規模を小口化して多種多様な投資家ニーズに応じた商品提供を行うことで、不動産への新たな投資機会を創出し、不動産有効活用の実現により良質なストックの形成に資するとともに、不動産市場の活性化を促進することにあります。また、不動産の所有と経営を分離することで、様々な業態の事業者がそれぞれの得意分野を活かして、証券化スキームの組成と運営に関与することが可能であり、新たな雇用機会が創出されるだけでなく、まちづくりの担い手を育成するという効果もあることから、地域経済の活性化実現にも貢献できます。
国土交通省が公表した平成24年度の不動産証券化の実態調査では、平成24年度中に不動産証券化の対象として取得された不動産またはその信託受益権の資産額は、3兆3,450億円(前年度比プラス42.9%)、3年連続の増加となっています。これは、Jリートの取得額が前年度比約2倍の1.6兆円と大幅に増加したことが大きく影響したものです。

■ 不動産証券化の手法 ■
●Jリート(Real Estate Investment Trust(不動産投資法人))
Jリートは「投資信託及び投資法人に関する法律」に準拠するもので、資産運用のために設立された投資法人が、不動産等の取得、譲渡、賃貸等を行い、その収益を分配する仕組みとなっています。投資口(株式に相当)を上場することで幅広い投資家から資金調達を行うほか、年金など機関投資家の資金を集める非上場リートも存在しています。



●特定目的会社(TMK)
「資産の流動化に関する法律」に準拠するもので、資産の流動化のために設立された特定目的会社(TMK)を利用して、予め定められた「資産流動化計画」に基づき、投資家・金融機関から資金を集めて資産を取得し、資産から生じる収益を分配する仕組みとなっています。



●GK-TKスキーム
「金融商品取引法」に準拠するもので、証券化のために設立された合同会社(GK)が投資家から匿名組合(TK)出資を調達し、金融機関のローンと併せて不動産信託受益権を取得する仕組みとなっています。



●不動産特定共同事業
「不動産特定共同事業法」に準拠するもので、主務大臣・知事の許可を受けた事業者(不動産会社等)が投資家から資金を集めて不動産の取得、譲渡、賃貸等を行う仕組みとなっています。
許可制度により不動産投資に関する能力(資本金要件、業務管理者の設置等)をチェックした上で、事業者が機動的に不動産取引を実施します。

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代表  野嵜裕二           (税理士・行政書士・CFP・1級FP技能士・相続名義変更アドバイザー)

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